ソーラー大家です。
最近は土地探しに忙しいです。
既にお客様のために何件かの土地をご紹介し、そのまま購入の流れとなっておりますが、現在も新しいお客様向けに某県で土地を探しております。
それではソーラー大家はどのようにして土地を探しているのでしょうか？
方法は非常にシンプルです。
目的の土地にある不動産屋さんに順番に問い合わせをするというものです。レインズも懇意にしている不動産屋さんにお願いして確認していますが太陽光用の土地はあまり載っていないことが多いように思います。
このため、想定される全てのネット上の不動産ポータルサイト、個々の不動産サイトを順番に全て見て、条件が合えば問い合わせをして現地に足を運ぶということをソーラー大家は行っています。
見る物件数は当然百やそこらのわけないです。検索で絞れる場合は絞りますが、絞れない場合は千近くは見ると思います。その中で条件が近い数十件ほどに問い合わせして、そこからまたその不動産屋さんと話したり現地に行ってその物件もしくは他の物件を紹介してもらいます。また、現地に行く時には通りがかりの不動産屋さんにも入って話を聞くようにしています。このように紹介してもらった土地の内、条件に合うところにそれぞれ実際に足を運びチェックし、測量し、周囲にヒアリンウしてようやく１件見つかるという具合です。
見つかった物件についても様々な条件でチェックするため、一度はよさそうだと思っても周囲にヒアリングして断念するというのも何度もありました。
このようになかなかエネルギーが掛かりますが、太陽光の場合土地探しが肝のため手は抜けません。
ただ、このように探しているとその時のお客様の必要な広さではないけれど、太陽光にとてもよい土地が見つかることもあります。このような場合には、ストックしておき他のお客様があらわれた時に紹介もしくは自分用に取っておくようにしています。もちろんその前に決まってしまう場合もあるのですがまあそこらへんは縁なので割り切っています。
もし今現在太陽光用の土地を探されている方がいらっしゃったら、土地探しの参考に少しでもなれば幸いです。
土地への投資額についてです。
太陽光発電を設置する土地は、借り上げて借地料を払うか、自己取得することになると思います。
個人での営業となると、血縁などがないと土地を借りるのはかなり難しいと思いますので、土地を購入することが前提になると思います。
FITでの想定賃借料は、150円/平方米/年とのことなので、仮に100平方米の土地を20年借りるとしたら、支払い賃借料は300,000円になります。
また土地を自己取得した場合、固定資産税がランニングコストで発生します。この部分を考慮すると土地に投資できる金額は相当抑えないと採算的に厳しいと思います。
ソーラー大家さんの感覚として、土地を購入して太陽光発電設備を設置する場合、どの程度の土地単価まで許容できるとお考えでしょうか？
現在設置用の土地を検討中ですので、参考までに教えていただけると助かります。
サブメガソーラ検討中様
税金面でのコメントありがとうございました。お詳しいですね。
土地の取得費ですが、なかなか難しいです。
ソーラー大家はだいたい坪1万円を目安にしておりますが
現況が更地であるか樹木のある山林かによって追加コストが変わりますので、単に坪単価というよりは総合的なコストで考えております。
また、日照の面で太陽光に有名なエリアだと坪２−３万円程度はださないとそもそも売り手がいないということもあります。
そして最大のリスクは電力会社への接続が可能か接続料がどの程度になるかというところになりますのでこの土地取得が最も難しい点になっており、正直なところソーラー大家自身も大変苦労しております。
税金は、投資採算性を検討するために、いろんなサイトを回って勉強させて頂きました。
償却資産税について言及されているサイトはほとんど無いようです。
もしよろしければ、ソーラー大家さんのほうで、税金関連のコンテンツとして使っていただければと思います。私もこのサイトからいろんな知識を頂き、勉強になりましたので。
土地単価ですが、ソーラー大家さんは、坪１万円程度を目安にされているとのことですね。
私も現在土地を探しておりますが、地目が原野とかの物件では、そこまで電線が来ていない場合が多いようです。そうなると接続料としての投資コストがばかにならないということですね。
ソーラー大家さんが２号物件として探されたように、大きめの住宅地というのも、近くまで電線が着ているという条件からは有利ですね。
私が有望ではないかと思っているのは、昔の景気華やかなりしころ、ミニ開発され、放棄状態にある住宅地です。数件は家が建っているので、電線は近くまで来ていますし、更地で放棄されたままになっている物件を市街地近郊の田舎でよく見かけます。
住宅地だと新規に建物が建って、日照条件が悪化するのがリスクですが、これから人口減少に向かうので、現時点で放棄状態になっているような土地であれば、今後も新しく家が建つ可能性は少ないと考えています。
ある程度の区画の広さが必要なので、５０坪程度を目安に探しています。
ここにご提示ただいた目安金額を入れると、５０万円位の予算になるかと思います。
不動産を買うとなると、登記費用がばかになりません。登録免許税の実費以外に、司法書士の手数料が
結構かかります。
売買手数料自体は２００万円までであれば５％＋消費税なので、さほどのコストにはならないようです。
このあたりのコストを上乗せすると、５０坪で７０万円程度の土地に対する投資が必要ということになりますでしょうか。
やはり投資としては、遊休地を持たれている方が有利なようですね。